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胡景晖:北京房租有所上涨 但没网上传的那么邪乎

证券时报网 2018-08-22 07:36:25 0阅
证券时报记者张达
近期,北京房租大涨成为舆论焦点,舆论多将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓。不过,在这场舆论风暴中,租金到底涨了多少并没有准确全面的官方数据。
北京房租是否普遍大涨?长租公寓抬价抢房现象是否普遍存在?租金上涨原因中,长租公寓推动的比例有多大?
北京房租并未普遍大涨
北京房租最初被关注,起因是有媒体报道中引用了贝壳研究院的租赁数据。该数据显示,7月北京租赁市场步入传统旺季,市场升温。单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。其中,顺义区和东城区租金涨幅居前,环比涨幅分别达到10.7%和10.5%。东城区某小区租金环比涨幅最高,达到36.1%;海淀区、西城区、石景山区个别小区租金环比涨幅也超过20%。
不过,证券时报记者从上述租金环比涨幅较高的部分小区了解到,与去年同期相比,租金涨幅确实比往年高,但环比涨幅并没有数据里显示的那么高。
东城区某小区附近一中介人员告诉记者,去年11月北京那场大火后,房租开始上涨,到现在不到一年时间,该小区平均涨了近千元,比如一个1室0厅去年租金在4200~4500元/月,今年能租到5200~5500元/月;去年5月东西向的二居室租金7600元/月,一年到期后,今年6月涨到8200元/月。不过。一般续签的房子不会涨那么多,到期后一般涨200元左右,最多涨500元,涨得多的是新挂出来的房源,业主报价高一些。“说租金环比涨30%的有点夸张。”他说。
“去年北京大火后,公寓市场整顿、地下室不让租、自建房拆除,大家都住楼房了,客户多了,业主本能地跟风涨价。”上述中介人员说,附近一个小区的三居室,业主报价12000元/月,结果挂了三四个月没租出去,现在又降到10000元/月了。
该小区附近另一个中介人员也对证券时报记者表示,租金涨幅没有那么高,也就是200元左右。
证券时报记者梳理链家网上的成交记录了解到,去年7月22日,该小区45.43平方米的一居室租金4800元/月,今年7月22日,同户型成交租金为5000元/月;去年4月26日,98平方米的两居室租金7300元/月,今年4月22日,同户型成交租金为7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月,到今年6月,同户型发布的价格是5200元/月,涨了700元,涨幅达到15.5%。这也印证了前一中介的说法。另外,证券时报记者从海淀区北四环附近某小区了解到,该小区某二居室去年租金近8000元,而今年租金能达到8500~9000元,涨了不到1000元,同比涨幅在10%~15%左右。“租金今年年初开始上涨,最近比较稳定。”该小区附近中介人员说。
对于贝壳研究院报告提到的个别小区租金大涨的原因,贝壳研究院回复证券时报记者称,7月租赁月报中部分小区涨幅较高,是成交量基数小造成的统计现象。其中,租金涨幅前三的新奥洋房、三义庙北及城华园3个小区7月的成交量分别为6套、11套和7套,而6月成交量分别为5套、5套和7套,成交量小导致租金水平受结构性因素影响产生较大波动。以新奥洋房为例,其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大户型,其中还有一套160平以上的超大户型,而7月成交的6套房源全部为一居室,故数据显示一居室每平米月租金比多居室高出20%左右。因此,不宜将个别小区租金的大幅波动解读为全市租金水平明显上涨。
抬价抢房非普遍现象
8月1日,网上有文章称,自如、蛋壳公寓等长租公寓企业抬价收房。一时间,舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓,并进行“炮轰”。
尽管自如和蛋壳都进行了回应,蛋壳公寓更是公开声明称“经查证,该文内容虚假,捏造事实,公司已经向公安机关报案并提起诉讼”,但是在上述网帖的网友回复中,有人表示有过类似的经历。那么,抬价抢房是行业内普遍存在的现象吗?长租公寓推涨租金的比例有多大?
在北京多个小区的采访中,多名中介人员向证券时报记者表示,抬价抢房的现象在本小区没有发生过。
“普遍应该不至于,大概占比20%~30%。但是这20%~30%是有传导作用的,业主的心理预期会被抬高,如果同一小区业主都涨价了,租户最后没得选只能被迫接受。”原我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时说。
胡景晖还认为,租金上涨原因复杂,包括供需矛盾、居民消费指数、季节性因素、长租公寓争抢房源等等。“凭我的经验推测,争抢房源因素占比达到1/3,客观讲叫推波助澜。因为这不是唯一因素,也不构成超过50%以上的主导因素,所以没有这1/3,租金一定没有涨这么邪乎。”他说。
北京房地产中介协会副秘书长李俊良则对证券时报记者表示:“没有证据证明抬价抢房这种行为普遍存在。在约谈中,有的企业表示可能有的一线业务员存在这种行为,但各家都有价格评估系统,高于系统价格的无法成交。”
“租金上涨的根本原因是供需矛盾,长租公寓行业是细水长流、微利的行业,租赁没有一家能够独大,去年官方统计,北京每年租赁成交量247万套次,长租公寓占不到20%,大部分是业主直租或居间成交的,而且租赁机构也有很多,长租公寓在北京租赁市场中占比太小,还达不到垄断程度,未来也不太可能形成垄断,目前大家没必要担心。”李俊良说,北京房地产中介协会已经要求北京10家长租公寓企业不高于周边市场租金收房,长租公寓企业在承诺里也说了,大家且拭目以待。
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